Budapest, 2026. augusztus 27. – Az idei nyár szélsőséges időjárása nemcsak az energiaellátás alkalmazkodóképességét tette próbára, hanem az épületek üzemeltetőit is új kihívások elé állította. A tartós hőség és a rekordalacsony folyóvízszintek miatti erőművi kapacitáskorlátozások ráirányították a figyelmet arra, mennyire fontos a nagyvárosi irodaházak, bevásárlóközpontok és logisztikai központok felkészítése egy esetleges energiakiesésre vagy fogyasztás korlátozásra, és hogy mit lehet tenni annak érdekében, hogy egy hasonló helyzet ne okozzon komolyabb fennakadást.
A szélsőséges időjárás az épületek működését is közvetlenül érinti: miközben a klímaberendezések és hűtőrendszerek a nyári hónapokban fokozott terhelés mellett működnek, az energiaellátás oldalán éppen ilyenkor jelentkezhetnek korlátok. Az ICON Real Estate Management szakértői azt vizsgálták, milyen üzemeltetési megoldásokkal lehet mérsékelni az energiafogyasztást, hogyan tarthatók működésben a legfontosabb rendszerek egy esetleges áramszünet esetén, és milyen tanulságokat érdemes levonni a mostani helyzetből a jövőbeli krízisekre való felkészüléshez.
„A nyáron kialakult energiahelyzet még inkább felértékelte a tudatos kockázatkezelést a műszaki üzemeltetésben. Nálunk nem kifejezetten energiaválságra kidolgozott egyetlen forgatókönyvben gondolkodunk, hanem egy folyamatos kockázatkezelési rendszerben, amely energiaellátási zavarok vagy hálózati ingadozások, kiesések esetén is mindig a lehetőségekhez mérten biztosítja a kritikus rendszerek – a tűzvédelem, biztonságtechnika, világítás, hűtés, szellőzés, stb.– működését. A mostani helyzet is megerősítette: az energiahatékonyság és a megfelelő tartalékok mellett ma már az előzetes tervezés és felkészülés is az üzembiztonság alapfeltételeihez tartoznak” – mondta Flück Róbert, az ICON Real Estate Management üzemeltetési igazgatója.
Okos finomhangolás
A krízishelyzetben elvárt fogyasztás csökkentéséhez az ICON-nál nem elsősorban tőkeigényes beruházásokra volt szükség, hanem a napi működés bérlőkkel, használókkal egyeztetett kisebb, tudatosabb igazításaira, úgy, hogy ez lehetőleg se az irodai dolgozók, se a bevásárlóközpontokba érkező vásárlók komfortját ne érintse, vagy csak minimálisan befolyásolja.
-Időzített gépészet: a hűtés és a szellőzés teljesítményét és üzemidejét az épületek tényleges vagy csökkentett használatához igazítják – amikor csökkentett használattal működik, vagy este kiürül egy irodaház, a rendszerek is visszavesznek a teljesítményükből, esetleg teljesen leállnak.
-Szintenkénti világítás: a világítást a bérlők jelenléte és az egyes szintek kihasználtsága alapján, szükség esetén szintenként külön időprogrammal vezérlik.
-Racionalizált öntözés: a víztakarékosság és az energiafelhasználás csökkentése érdekében az öntözőrendszerek működését is felülvizsgálták, hogy a zöldterületek ellátása is csak a fenntartáshoz szükséges minimális terhelést jelentse.
-Napi szintű adatfigyelés: a szakértő kollégák minden nap elemzik a mérési adatokat, és az időjárás előrejelzéseket, hogy időben lehessen reagálni a várható csúcsterhelésekre.
A vállalat szerint a gyors reagálást az tette lehetővé, hogy az ingatlanok energiafelhasználását eleve folyamatosan figyelik, és az épületfelügyeleti beállításokat a mindenkori igényekhez igazítják, így az azonnal bevezethető lépéseket rövid időn belül meg tudták tenni. A hirtelen felmerült jelentős enrgiatakarékosság igénye az ICON által kezelt valamennyi ingatlantípust érintette az „A” kategóriás irodaházaktól a logisztikai parkokon és bevásárlóközpontokon át az ipari létesítményekig.
„Sokszor nagyobb megtakarítás is elérhető finomhangolásokkal: ha az épület rendszereit a mindenkori valós használathoz igazítják, a bérlő legtöbbször semmit nem érez belőle, mégis érdemben csökken az energiafelhasználás. Az ingatlanok berendezéseinek korlátozásával elérhető jelentősebb fogyasztás csökkentéshez elengedhetetlen a bérlőkkel, tulajdonosokkal és a property managerekkel való napi, nyílt kommunikáció. Az ő partnerségük, önkéntes vállalásaik és együttműködésük kulcsfontosságú az ilyen helyzetekben”
–tette hozzá Flück Róbert.
Mi történik, ha elmegy az áram?
Egy váratlan hálózati kimaradás esetén egy irodaházban nem minden rendszer áll le egyszerre. A szünetmentes ellátással rendelkező berendezések tovább tudnak működni. Vannak speciális kialakítású, kettős betáppal rendelkező épületek, ahol már egy kisebb, helyi hálózati zavar esetén is az épület automatikusan átkapcsolhat egy másik betáplálási pontra, így a bent lévők sok esetben észre sem veszik a kimaradást.
Teljes áramkimaradásnál az épület kialakítása határozza meg, hogy melyek kritikus rendszerek és milyen feltételek mellett működnek tovább. Ilyen lehet a tűzjelző hálózat, a menekülési útvonalak irányfénye és az épület nagyobb tereit ellátó biztonsági alapvilágítás, a beléptető- és kamerarendszerek, valamint az alapvető gépészeti és épületfelügyeleti rendszerek. Ha sz épület nem rendelkezik kettős betáppal, akkor ezek a rendszerek szünetmentes tápegységekről (UPS) működhetnek tovább. Ezek üzemideje jellemzően 15–30 perc, kedvezőbb esetben akár 1–2 óra is lehet, attól függően, mekkora a terhelésük és milyen állapotban vannak az akkumulátorok.
Az ICON tapasztalatai szerint minden fentieken túli berendezés energiaellátása már a korábbi tervezéstől, illetve kivitelezéstől függő ingatlanspecifikus kérdés: van, ahol a liftek egy része is az úgynevezett kiemelt hálózaton van, és van, ahol bizonyos bérlői eszközök működését is tartalék energiaellátással garantálja az üzemeltető.
Nem az épület kora dönt
A tapasztalatok szerint jelentős különbségek lehetnek abban, hogy az egyes irodaházak műszaki rendszerei és üzemeltetése mennyire képes alkalmazkodni egy energiaellátási zavarhoz , és ezt önmagában nem az épület kora vagy kategóriája határozza meg. Az újabb, prémium kategóriás épületeknél jellemzően már a tervezés kiemelt része az energiahatékonyság és ellátás biztonság, ezért ezek bizonyos esetekben gyorsabban és rugalmasabban tudnak reagálni a változásokra. A régebbi házaknál viszont sokszor nem az épület kora a döntő tényező, hanem az, hogy az elmúlt években milyen célzott gépészeti korszerűsítések és optimalizálások történtek. Sok esetben ugyanis nem egy nagy beruházás vagy teljes körű felújítás, hanem az üzemeltetési szemléletet is figyelembe vevő fejlesztés hozza a legnagyobb előrelépést.
A felkészülés kulcsa a megelőzés
A jelenlegi helyzet egyik legfontosabb tanulsága, hogy az energiahatékonyság és a tudatos, előre gondolkodó üzemeltetés ma már alapvető elvárás. Egy épület működésének átláthatónak, mérhetőnek és a változó körülményekhez rugalmasan alakíthatónak kell lennie. Az ICON ezért a jövőben még nagyobb hangsúlyt fektet a megelőző, adatvezérelt üzemeltetésre, a váratlan helyzetekre történő felkészülésre, az ESG-szempontok gyakorlati alkalmazására, valamint a kollégák közötti tapasztalatmegosztásra.
„Szeretném azt gondolni, hogy ez csak egy egyszeri krízishelyzet volt, amit most át kellett vészelnünk, de a világban zajló folyamatokat látva valószínűleg egyre többször számítanunk kell a szélsőségessé váló időjárás hatásaira, és fel kell készülnünk az újabb váratlan helyzetek kezelésére”
– zárta gondolatait Flück Róbert.
